关于“物业服务合同纠纷”案件的裁判指引（一）

物业服务合同纠纷主要包括物业服务企业与业主之间因物业服务合同的履行、变更、解除等产生的争议。

具体受理范围涵盖但不限于以下情形：

原告主体

被告主体

一般情况下，物业服务合同自双方当事人签字或盖章之日起生效。但以下情形可能影响合同效力：

业主委员会代表业主与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。但如果业主能够证明业主委员会在签订合同过程中存在重大过失或与物业服务企业恶意串通，损害业主利益的，合同效力可予以否定。

物业服务费的计算标准应根据物业服务合同的约定确定。如果合同中未明确约定具体收费标准，但约定了收费方式（如按建筑面积、户数等计算），可结合当地同类型物业服务收费标准及实际情况进行合理确定。

业主以物业服务质量不达标为由拒绝支付物业服务费的，应承担举证责任。法院可根据业主提供的证据，结合物业服务企业的服务内容、服务标准等进行综合判断。如果物业服务企业的服务确实存在部分瑕疵，但不构成根本违约的，法院可酌情减少业主应支付的物业服务费数额。

对于物业服务企业要求业主支付滞纳金或违约金的请求，法院应根据合同约定及业主的违约情况进行审查。如果合同约定的滞纳金或违约金过高，法院可根据公平原则进行调整。

物业服务企业应按照合同约定履行安保、保洁、绿化、设施设备维护等义务。如果因物业服务企业未尽到相应义务导致业主遭受损失，如财物被盗、公共设施损坏未及时维修导致业主受伤等，物业服务企业应承担相应的赔偿责任。

物业服务企业在承担赔偿责任时，应根据其过错程度确定赔偿范围。如果业主自身也存在一定过错，如未妥善保管财物、违规使用公共设施等，可减轻物业服务企业的赔偿责任。

多个业主共同起诉或被诉的案件，法院可根据具体情况决定是否合并审理。合并审理有利于提高诉讼效率，统一裁判尺度。

物业服务合同纠纷案件中，法院可根据当事人的申请或依职权进行现场勘查，以了解物业服务的实际情况。现场勘查情况应制作笔录，并由当事人签字确认。

在诉讼过程中，法院可根据案件具体情况进行调解。调解应遵循自愿、合法的原则，争取在双方当事人之间达成和解协议，化解矛盾纠纷。