出租方出售租赁房屋 承租方要求赔偿损失

【案情介绍】

刘某和李某于2021年8月2日签订《租房合同》，合同约定刘某将坐落于某小区的一套房屋出租给李某，租期为两年，每月租金4000元。2022年3月，刘某因公司经营急需资金周转，便将出租的该套房屋出售给王某，并告知王某该房屋正在出租，2022年4月初刘某与王某办理了房屋的变更登记手续。2022年5月，王某通知李某要求搬出此房屋，理由是《租房合同》系刘某和李某所签订，和自己无关。李某认为，虽然该房屋的所有权人已变更，但《租房合同》仍然有效，即使自己搬走，也应当按照《租房合同》的约定赔偿自己的损失。经三方协商无果后，李某依法向人民法院提起诉讼，要求王某赔偿违约金16000元。最终，人民法院经过依法审理，最终判决王某向李某赔偿经济损失16000元。

【律师解答】

依据《民法典》第七百二十五条的规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，这也就是我们平常所说的“买卖不破租赁”原则。由此可知，即使王某为现该房屋的所有权人，但是刘某与李某签订的《租房合同》仍然有效，故李某按照《租房合同》的约定，向人民法院主张违约金的诉讼请求是符合法律规定的。

依照《民法典》第七百二十六条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；《民法典》第七百二十六条的规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。由此可知，对于出租的房屋，王某是享有优先购买权的，但是刘某在出售房屋前并未告知李某，损害了李某的优先购买权，刘某应对李某承担相应的赔偿责任。又因《租房合同》仍然有效，故李某要求王某继续履行《租房合同》也是符合法律规定的。

结合本案，刘某在出售房屋时已将房屋出租之事告知了王某，故王某对于该房屋出租事宜是知晓的。另刘某与李某的《租房合同》并未到期，《租房合同》仍然有效，故李某要求王某承担违约责任或者继续履行《租房合同》都是符合法律规定的。

（天津相臣律师事务所律师卢彦民 来源：天津工人报）