昆明市物业管理条例

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务人的合法权益，保障物业的合理使用，促进社区建设，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本市行政区域内的物业管理活动及相关的监督管理适用本条例。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人，按照物业服务合同约定，对物业管理区域内的建筑物及其附属设施进行维修养护，并管理维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 物业管理相关活动应当遵循党建引领、政府主导、业主自治、部门协同、属地管理、协商共建的原则，将物业管理纳入社会治理体系。

第四条 物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护市场秩序，优化市场环境。 开展物业管理活动，应当依法保护业主、物业使用人的隐私和个人信息。

第五条 鼓励采用新技术、新方法，促进智能化建设与物业管理深度融合，提升物业管理质量和服务水平，推动物业服务向智能、绿色方向发展。

第六条 市人民政府应当加强物业管理工作的领导，将物业管理纳入本市现代服务业发展规划，建立综合协调机制，部署推进和协调物业管理各项工作。 县（市、区）人民政府应当按照属地管理原则组织辖区内乡（镇）人民政府、街道办事处和有关部门，履行管理职责，统筹推进辖区内物业管理各项工作。

第七条 市住房城乡建设部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责： （一）制定并组织实施本市物业服务行业相关政策； （二）指导和监督县（市、区）住房城乡建设部门开展辖区内物业管理的相关工作； （三）指导和监督县（市、区）住房城乡建设部门开展辖区内住宅专项维修资金的管理； （四）建立完善本市物业管理分级培训体系； （五）建立统一的物业管理监管与服务信息平台； （六）会同市发展改革部门监管物业服务收费价格形成机制； （七）指导物业管理行业协会制定和实施自律性规范。 县（市、区）住房城乡建设部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责： （一）监督辖区内物业管理活动； （二）负责辖区内住宅专项维修资金的管理； （三）实施物业管理区域核定、确认物业服务人用房和业主委员会用房等事项。

第八条 发展改革、公安、民政、司法行政、财政、自然资源规划、生态环境、交通运输、卫生健康、应急、审计、市场监管、人防、城市管理、消防等相关部门按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。

第九条 乡（镇）人民政府、街道办事处履行以下属地管理职责： （一）指导业主大会、业主委员会的组建和换届改选，办理相关备案手续； （二）指导监督业主大会、业主委员会的日常运作，对业主大会筹备组成员、业主委员会委员和业主委员会换届改选小组成员进行培训； （三）指导物业管理委员会相关工作； （四）参加物业承接查验，指导辖区内物业管理项目的移交和接管工作； （五）对物业管理区域内的物业服务实施日常检查，指导物业服务人履行法定义务； （六）建立物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制，调解物业管理纠纷，处理物业管理相关投诉和举报； （七）突发事件应对期间，负责落实各项应急措施，指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持； （八）对暂不具备实施专业化物业管理条件的住宅物业，组织实施社区居民委员会托管、社会组织代管或者居民自管； （九）法律、法规、规章规定的其他职责。

第十条 物业管理行业协会是实行行业服务和自律管理的社会组织，依法制定和组织实施自律性规范，在住房城乡建设部门的指导下编制服务标准、组织业务培训，对物业服务人之间的纠纷进行行业调解，维护物业服务人合法权益。

第二章 业主和业主组织

第十一条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）依法自行管理物业； （二）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务； （三）提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议； （四）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （五）参加业主大会会议，行使投票权； （六）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （七）监督业主委员会和物业管理委员会的工作； （八）监督物业服务人履行物业服务合同； （九）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （十）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； （十一）法律、法规规定的其他权利。 业主行使权利不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第十二条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十三条 业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。

第十四条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。

第十五条 业主委员会成员候选人可以通过社区党组织、村（居）民委员会推荐，业主自荐或者联名推荐的方式产生。

第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的乡（镇）人民政府、街道办事处备案。

第十七条 业主委员会应当执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督，并履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接； （三）拟定共有部分、共有收益使用与管理办法； （四）监督住宅专项维修资金的使用； （五）建立定期接待制度，听取业主、物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督； （六）督促业主及时足额支付物业服务费用，监督物业服务人履行物业服务合同；监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止； （七）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件； （八）定期向业主通报工作情况，每半年公示业主委员会委员支付物业服务费用、停车费情况； （九）每年公布业主共有部分经营与收益、专项维修资金使用、经费开支等信息； （十）协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷； （十一）在物业管理区域内配合有关部门开展监督管理工作； （十二）业主大会赋予的其他职责。

第十八条 业主委员会及其委员不得有下列行为： （一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定； （二）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料； （三）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作； （四）擅自使用业主大会、业主委员会印章； （五）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同； （六）挪用、侵占业主共有财产； （七）与物业服务人、其他利害关系人有影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换； （八）泄露业主信息，发布违反法律法规、社会公共秩序的不实言论、信息； （九）侵害业主合法权益的其他行为。 业主委员会委员有前款规定的第一项至第五项行为的，乡（镇）人民政府、街道办事处责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前，业主委员会应当停止该委员履行职责，并向业主公示。 被提出罢免的业主委员会成员有权向业主大会提出申辩意见。业主委员会成员向业主大会提出申辩意见的，业主大会应当在听取申辩意见后作出决定。

第十九条 业主委员会的名称、委员、业主大会议事规则和管理规约发生变更的，业主委员会应当在三十日内向乡（镇）人民政府、街道办事处办理变更备案手续。

第二十条 因物业管理区域调整、房屋灭失等客观原因致使业主大会、业主委员会无法存续的，乡（镇）人民政府、街道办事处应当办理业主大会、业主委员会注销手续，并公告其印章作废。

第二十一条 不具备成立业主大会条件，或者成立确有困难的，乡（镇）人民政府、街道办事处负责组建由村（居）民委员会、业主代表等组成的物业管理委员会，临时代替业主委员会开展工作，并积极推动业主设立业主大会，选举业主委员会。 已成立业主大会、选举产生业主委员会的，乡（镇）人民政府、街道办事处应当解散物业管理委员会。

第三章 物业管理区域以及共用设施设备

第二十二条 物业管理区域的划分应当符合法律法规的规定，综合考虑物业的共用部位和共用设施设备、建筑物规模、建设工程项目、物业类型、社区建设等因素，利于服务便利、资源共享。

第二十三条 新开发建设项目，一个物业管理区域内应当配建独立且相对集中的物业服务用房，满足物业管理设施设备、办公及值班需求，具体面积按照规划指标执行。物业服务用房的面积、位置应当在规划许可证、房屋买卖合同中载明。 已投入使用但是未配建物业服务用房的，建设单位或者产权单位应当通过提供其他用房、等值资金等方式提供；建设单位和产权单位已不存在的，由乡（镇）人民政府、街道办事处统筹研究解决。

第二十四条 物业管理区域内的下列配套设施设备和相关场所属于业主共有： （一）物业服务用房、门卫房、值班室、共用设施设备使用的房屋； （二）共用的架空层、走廊、楼梯间、电梯间； （三）物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者明示属于个人以外的其他绿地； （四）建设单位以商品房买卖合同或者其他书面形式承诺归业主共有的房屋和设施设备； （五）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施； （六）法律、法规规定的其他共有部分。 建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，应当提出共有物业产权登记申请，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载。

第二十五条 未经业主同意，任何单位和个人不得占用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。法律、法规另有规定的除外。

第二十六条 新建住宅建设项目整体竣工验收之日起三个月内，建设单位应当按照有关规定将物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯等设施设备向相关专业经营单位移交。

第二十七条 新开发建设项目，建设单位可以接受专业设施设备运营单位委托，按照国家技术标准和专业技术规范建设物业管理区域内业主专有部分以外的供水、供电、供气、通讯等专业设施设备；经验收合格，将专业设施设备及工程图纸等资料交由专业运营单位承担维修、养护和更新改造责任。 已入住项目，物业管理区域内业主专有部分以外的供水、供电、供气、通讯等专业设施设备发生故障、不能正常使用的，物业服务人应当立即报告相关专业运营单位；专业运营单位应当及时采取措施，排除故障。 专业运营单位对专业设施设备进行维修、养护和更新改造，进入物业管理区域的，业主、物业使用人和物业服务人应当予以配合，不得以任何方式阻挠、妨碍其正常作业。

第二十八条 物业服务人应当采取必要的措施加强公共区域的安全监控和管理，对物业管理区域内易于发生安全风险的设施设备和部位加强日常巡查和定期养护。 物业服务人应当采取必要的安全保障措施防止从建筑物中抛掷物品，防止所管理的建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落，防止所管理的林木折断、倾倒或者果实坠落等造成他人损害。