租赁期满未立书面合同视为不定期租赁

案  情

    2007年，李某与利川某公司签订《房屋租赁合同》，租赁该公司宾馆经营，合同期限为2007年11月5日至2010年11月4日。合同履行期间，由于宾馆维修耽误，合同期顺延至2011年1月19日。合同期满前，公司决定将李某承租的宾馆到期后采取竞标方式对外出租。李某参加了公司于2010年12月16日组织的竞标人参加的会议，会上通知各竞标人于2010年12月22日进行公开竞价。但李某未参加竞价，称在合同期限届满前双方已经达成口头续约协议，约定租期10年，年租金12万元，但无充分证据证明。另，李某于2010年11月27日和28日分两次向公司在中国农业银行的账户存入12万元。合同期满后李某未返还租赁宾馆。由于2010年12月22日公开竞标时谢某中标，致使公司与谢某签订的新《房屋租赁合同》无法履行，为此引起纠纷。

    审  理

    经公开开庭审理，法院认为，租赁期届满前，利川某公司通知李某商谈是否续租、李某向公司账户存入人民币12万元、公司组织包括李某在内各竞标人公开竞价出租涉案房屋及宾馆，表明双方在租赁期间届满后均有继续租赁的意愿，但未能就继续租赁协商一致，双方签订的《房屋租赁合同》因租赁期间届满，其合同的权利义务即终止。李某向利川某公司账户存入人民币12万元后，该公司既未给李某出具收据，亦未签订书面合同，租赁期间届满后，李某继续使用租赁房屋，双方之间形成了不定期租赁合同关系。对不定期租赁合同，出租人可以随时解除合同，但应给予承租人合理的搬出时间。租赁期间届满及双方之间形成的不定期租赁合同解除后，作为承租人的李某应将租赁房屋交还公司，现该公司主张收回租赁的房屋，是对其民事权利的合法行使，故对该公司要求确认双方签订的《房屋租赁合同》终止，李某将租赁房屋交还该公司的主张，法院予以支持。

   分  析

    本案中，双方当事人在原《房屋租赁合同》到期后，均有续租的意向，双方应协商一致并签订书面形式的租赁合同。如果未签订书面租赁合同，原合同期满后，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议，原合同继续有效，但租赁期限视为不定期。不定期租赁合同，租赁双方当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

    说  法

    本案中，原房屋租赁合同到期后，双方没有达成并签订新的租赁合同。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，李某应当返还租赁房屋，返还的租赁物应当符合按约定或者租赁物的性质使用后的状态。现李某未返还，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

    另外，法官提醒租赁合同当事人，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中李某无法举证双方达成了口头续约协议，即使其可以举证，但合同期若是超过了六个月，只是达成口头续约协议而未签订书面合同，仍视为不定期租赁。